Nebenkosten: Das dürfen Vermieter abrechnen

Ein junges Paar blickt gemeinsam auf den Bildschirm eines Laptops.

Heizkosten, Betriebskosten, Nebenkosten: Wo liegt da der Unterschied? Unser Blogger Marc erklärt euch, welche Kosten der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung aufführen darf und wie ihr prüfen könnt, ob alles seine Richtigkeit hat.

Alle Jahre wieder erhalten Mieter ihre Betriebskostenabrechnung. Und kaum einer weiß, wo die ganzen Kosten eigentlich herkommen, die der Vermieter da aufführt. Meine Nichte ist letztes Jahr in ihre erste eigene Wohnung gezogen und hat vor kurzem die Abrechnung von ihrem Vermieter erhalten. Der erwartet nun eine Nachzahlung. Sie bat mich – den langjährigen Mieter – einen Blick darauf zu werfen. Ich muss gestehen: Obwohl ich seit 25 Jahren in Mietwohnungen lebe, ist es immer wieder eine Herausforderung, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Also habe ich nochmal ganz genau recherchiert, was eigentlich alles zu den Nebenkosten gehört und was Vermieter einfordern dürfen.

Zur Info: Wir sprechen umgangsprachlich häufig von „Nebenkosten“, meinen aber die Betriebskosten. Von Nebenkosten spricht man rechtlich gesehen nur bei gewerblich genutzten Objekten. Ich benutze im Folgenden die Begriffe als Synonym und beziehe mich nur auf private Mietobjekte.

Wo sind die Nebenkosten vereinbart?

Die Nebenkosten für deine Wohnung kannst du pauschal oder im Voraus bezahlen. Das ist im Mietvertrag vereinbart. Auch die einzelnen Posten sind dort aufgeführt. Der Vermieter darf dabei nicht alle Kosten an die Mieter weiterreichen. Hier macht die Betriebskostenverordnung (BetrKV) konkrete Vorgaben. Auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind unter § 556 die Betriebskosten geregelt.

Was ist in den Nebenkosten enthalten und was nicht?

Wenn wir von Betriebskosten reden, denken wir vor allem an die verbrauchsabhängigen Kosten für Heizung und Wasser – obwohl noch viele weitere Kosten dazuzählen. Was aber nicht in die Nebenkostenabrechnung gehört, sind unter anderem Stromkosten. Diese rechnen Versorger und Mieter in der Regel direkt miteinander ab. Nur wenn die Mieter gemeinschaftlich genutzte Flächen oder Anlagen – wie z.B. Waschmaschinen im Keller – verwenden, kann der Vermieter diese Kosten umlegen. Außerdem zählen Verwaltungskosten und Steuern nicht zu den Posten der Abrechnung. Diese muss der Vermieter selbst zahlen.

Das sind die konkreten Posten, die in der Nebenkostenabrechnung vorkommen können:

  • Die Grundsteuer, die die Kommunen erheben
  • Kosten für die Heizung, deren Instandhaltung und die Abgasanlage (dazu gehören eventuell Gebühren für einen Schornsteinfeger), Brennstoffkosten, Wartungs- und Reinigungskosten sowie die Gebühren für eine zentrale Warmwasserversorgung
  • Frischwasser, eine entsprechende Wasseraufbereitungsanlage, eine Wasseruhr
  • Abwasser- und Niederschlagswasser-Gebühren
  • Kosten für die Nutzung der Kanalisation und einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder Kosten für die Abfuhr und Reinigung der eigenen Klär- oder Sickergrube
  • Straßenreinigung, Müllabfuhr und Winterdienst, die dem Vermieter von der Stadt in Rechnung gestellt werden
  • Gebäudeversicherungen gegen Sturm-, Wasser- und Feuerschäden
  • Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug
  • Hausmeisterdienste
  • Gebühren für Hausreinigung, Ungezieferbeseitigung und Gartenpflege
  • Flur- und Außenbeleuchtung
  • Kosten für einen eventuellen Aufzug, den Betriebsstrom und eine Sicherheitsüberwachung
  • Eine mögliche Gemeinschaftsantenne bzw. gemeinschaftlicher Kabelanschluss, die Nutzung von Gemeinschaftsräumen
Detailansicht einer Betriebskostenabrechnung
Manchmal zahlt es sich aus, bei der Betriebskostenabrechnung genau hinzusehen.

Das sollten Mieter in der Abrechnung prüfen

Es ist wichtig, die Nebenkostenabrechnung mit dem Mietvertrag abzugleichen und zu prüfen, welche Betriebskosten dort tatsächlich aufgeführt sind. Besonders genau sollten Mieter den Posten „Sonstige Nebenkosten“ unter die Lupe nehmen. Hier hilft auch der Vergleich mit der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres. Wenn es Abweichungen zum Vorjahr gibt, können Mieter ihren Vermieter um Klärung bitten und hiefür eine Frist von zwei bis vier Wochen festlegen. Rechtlich gesehen gilt der Rechnungsbetrag ansonsten automatisch als akzeptiert, woraufhin eine eventuelle Nachzahlung an den Vermieter zu leisten ist.

Was Mieter außerdem beachten oder erfragen sollten, ist der sogenannte Verteilerschlüssel, der in der Regel im Mietvertrag steht. Die Nebenkosten werden nach Größe der Wohnung und Anzahl der Mieter berechnet und unterschiedlich auf die Mietparteien verteilt. Falls im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel festgelegt ist, berechnen sich die Nebenkosten ausschließlich auf Basis der Wohnfläche.

Wenig verbrauchen zahlt sich aus

Mieter, die ihre Nebenkosten im Voraus bezahlen, können sich nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung entweder über eine Rückzahlung freuen oder über eine Nachzahlung ärgern. Geld zurück bekommt, wer weniger verbraucht hat, als kalkuliert war. Ein höherer Verbrauch erfordert eine Nachzahlung. In diesem Fall erhöht der Vermieter die Summe für die zukünftige Vorausszahlung der Betriebskosten.

Wenn der Vermieter mit dem Mieter eine Betriebskostenpauschale vereinbart hat, gibt es weder eine Abrechnung noch nachträgliche Rück- oder Nachzahlungen – unabhängig vom konkreten Verbrauch.

Die Fristen der Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter muss für die Abrechnung gewisse Fristen einhalten, um rechtsgemäß die Nebenkosten per Vorauszahlung einzufordern. Das heißt: Innerhalb von zwölf Monaten nach Abrechnungszeitraum muss die Abrechnung vorliegen. Nach Ablauf dieser Frist können Vermieter die Forderungen nur in seltenen Fällen geltend machen. Nebenkosten für privaten Wohnraum verjähren nach dieser Frist. Wenn dem Mieter allerdings laut Betriebskostenabrechnung eine Rückzahlung vom Vermieter zusteht, kann er diese trotzdem geltend machen.

Nachdem ich also die Nebenkostenabrechnung meiner Nichte auf Herz und Nieren geprüft hatte, musste ich ihr leider mitteilen, dass sie aus meiner Sicht korrekt war. Tiefes Seufzen am anderen Ende der Telefonleitung. Als Rat gab ich mit, vielleicht kürzer zu duschen und nicht die Fenster zu öffnen, während die Heizung läuft. Denn: Wer sparsam ist, kriegt bei der nächsten Abrechnung etwas zurück. Im Zweifel bieten auch Mieterschutzvereine und Verraucherzentralen die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen an.

Kurz & knapp:
Für Mieter, die ihre Betriebskosten bzw. Nebenkosten im Voraus und nicht pauschal bezahlen, empfiehlt sich eine genaue Prüfung der Abrechnung. Im Mietvertrag sind die Nebenkosten auf Basis der Betriebskostenverordnung und des Bürgerlichen Gesetzbuchs vereinbart. In der Regel gilt: Wer weniger verbraucht, spart bei den Nebenkosten.

Über diesen Autor


Marc, 47, lebt in Hamburg in Hafennähe – also mitten in der City. Und das leidenschaftlich gern. Bei der Nebenkostenabrechnung seiner Wohnung schaut er ganz genau hin.

Fotos: fizkes – stock.adobe.com; perschfoto – stock.adobe.com

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