Hohe Decken, hohe Kosten? Tipps und Ideen für die Altbauwohnung

Wer eine Altbauwohnung kauft, braucht Mut zum Risiko – zumindest Autor Marc findet, dass so ein Schmuckstück eine Diva ist: höchst attraktiv, aber anspruchsvoll, was die Reparatur- und Wartungskosten angeht. Aus seiner ultramodernen Neubauwohnung will er eigentlich nicht weg. Aber so eine Altbauwohnung kann ja auch eine gute Investition sein. Seine Infos zu den wichtigsten Themen gibt’s hier.

Decken, hoch wie der Himmel. Fenster, so groß, dass man die ganze Welt sieht und ein Dielenboden, der in der Sonne honigwarm glänzt. Das Ganze in zentraler Lage zwischen charmanten Boutiquen und Cafés… So sieht er aus, der Traum vom Wohnen in einer Altbauwohnung. In der Realität trifft er auf ordentlich Gegenwind: Wer eine Altbauwohnung kaufen, sanieren und erhalten will, muss mit einigen Herausforderungen rechnen. Diese Tipps helfen auf dem Weg zur eigenen Immobilie.

Erhalten statt bauen: Der Kauf einer Altbauwohnung

Bevor du in Gedanken unter stuckverzierten Decken die Möbel arrangierst, eine wichtige Frage: Was planst du in den nächsten Jahrzehnten mit der Altbauwohnung? Ob man in dem Schmuckstück das Leben genießen oder die Wohnung als Geldanlage gewinnbringend vermieten möchte, hat entscheidenden Einfluss auf Suchkriterien und Finanzierungsplan. Wer nur vermietet und die eigene Familienplanung oder Wunschlage nicht berücksichtigen muss, kann eine breitere Suche über Stadtgrenzen hinweg starten und ist auch bei der Anzahl der Zimmer flexibler. Natürlich spricht eine bestimmte Art Altbauwohnung auch eine bestimmte Gruppe Mieter an. Eher unperfekte Wohnungen in bunten, kulturell lebendigen Vierteln mitten in der Stadt locken vor allem jüngere Menschen, die es in einigen Jahren vielleicht schon wieder woanders hinzieht.

Altbau ist gerade in Großstädten beliebt, aber teuer

Objekte Richtung Stadtrand, wo es grüner und ruhiger wird, sind für Familien mit kleinen Kindern oder Senioren attraktiver, die längerfristig in der Wohnung bleiben – vorausgesetzt, die Ausstattung der Räume passt zu ihren Bedürfnissen. Denn eine Altbauwohnung im fünften Stock nur mit Treppen ist nicht in allen Lebensabschnitten ein Wohntraum (mein Aufzug und ich sind ein Weltklasse-Team, wenn’s um Getränkekisten geht). Ebenfalls zu bedenken: Wer auf Mieter hofft, die für eine tolle Wohnung in optimaler Lage Spitzenpreise bezahlen, ist umgekehrt auch in der Pflicht, viel in Reparaturen und Erhalt der Attraktivität zu stecken. Mehr Zimmer und höhere Miete bedeuten also nicht automatisch üppigen Gewinn.

Zahlen, bitte: Der Finanzierungsplan

Eine luxuriös große Altbauwohnung mitten in Köln, Hamburg oder München ist für die meisten Privatinvestoren unbezahlbar. Doch auch in anderen Lagen braucht der Traum vom Altbau einen wasserdichten Finanzplan und die Beratung durch Experten. Neben der Bank deines Vertrauens ist die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau, ein wichtiger Ansprechpartner mit zahlreichen Förderprogrammen für die Schaffung und Sanierung von Wohneigentum.

Natürlich zahlen die wenigsten eine Altbauwohnung aus der Portokasse. Aber auch wer einen Kredit aufnimmt, sollte mindestens ein Fünftel der Investition schon als Eigenkapital angespart haben. Je mehr Eigenkapital, desto kleiner die Kreditsumme, desto kürzer die Laufzeit und desto weniger Zinsen werden im Lauf der Zeit fällig.

Der Kaufpreis ist aber nur die halbe Miete: Die ganze Angelegenheit muss notariell geregelt und im Grundbuch eingetragen werden. Das führt zu Notargebühren. Eventuell ist eine Maklercourtage zu entrichten, auf jeden Fall aber Grunderwerbssteuer, die von Bundesland zu Bundesland verschieden hoch angesetzt ist. Insgesamt können noch mal bis zu zehn oder 15 Prozent des Kaufpreises dazu kommen.

Sicher ist sicher: Schutz für den Immobilien-Eigentümer

Bevor du die Wohnung sanierst, polierst und passende Möbel anschleppst, ist noch etwas sehr Wichtiges dran. Schließ diese Versicherungen ab:

  • Die Gebäudeversicherung zahlt, wenn durch Elementarschäden Kosten entstehen, also durch Blitz und Hagel, Sturm und Hochwasser oder Feuer.
  • Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung springt ein, wenn Dritte durch Fahrlässigkeit der Besitzer Schäden erleiden – also zum Beispiel, wenn jemand im Winter auf deinem nicht geräumten Gehweg hinfällt.
  • Diese beiden Versicherungen sind meist schon durch die Eigentümergemeinschaft geregelt. Ergänzend dazu solltest du folgende Versicherungen auf dem Plan haben:
    Rechtsschutzversicherung: Bist du noch ohne unterwegs, denk spätestens jetzt darüber nach. Rund um Immobilien kommt es leider oft zu Streitigkeiten, die ohne rechtlichen Beistand nicht zu regeln sind.
  • Mietausfallversicherung: beruhigend, wenn man gerade viel Geld in eine Altbauwohnung investiert hat. Sind an der Wohnung mal aufwändige Reparaturen notwendig oder verhindern andere Gründe die Vermietung, dann springt sie ein und gleicht den Ausfall aus.
  • Und dann wäre da noch die Restschuldversicherung: Die ist wichtig, wenn du für den Kauf der Wohnung einen Kredit aufgenommen hast und der Hauptverdiener in ihrer Familie bist. Stößt dir etwas zu, verhindert die Versicherung, dass deine Lieben zu allem Überfluss auch noch von den restlichen Schulden durch den Kredit belastet werden.
Viel Raum und Licht: So schön können Altbauwohnungen sein.

Die inneren Werte: Ein Blick auf die Bausubstanz

Bei der Besichtigung des möglichen Kaufobjektes ist es gut, einen Handwerker oder anderen Experten an der Seite zu haben, der durch alle Zimmer geht. Ohne Superhelden-Röntgenblick kann man dennoch meist nur halbwegs sicher beurteilen, welche Bausubstanz sich unter alten Tapetenschichten und fünfmal überlackierten Dielen verbirgt. Lass dir deshalb von bisherigen Besitzern und der Eigentümergemeinschaft alle vorhandenen Protokolle vorlegen und verschaff dir einen Überblick: Was wurde schon an dieser Wohnung und im ganzen Haus gemacht? Besonders wichtig ist ein Blick auf die energetische Sanierung und den Energieausweis. In Form des Bedarfsausweises gibt er Auskunft über die energetische Qualität des Gebäudes, die Art der Heizungsanlage und den potentiellen Energiebedarf. In der Variante als Verbrauchsausweis benennt er hingegen den tatsächlichen Energieverbrauch der Immobilie. Welchen Ausweis ein Gebäude bekommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab; unter anderem davon, wann es gebaut wurde und ob der Altbau schon die Bedingungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 für Immobilien erfüllt.

Ob energetische Sanierung oder andere Renovierungen: Als Besitzer einer Altbauwohnung musst du bei jeder umfangreicheren Veränderung abwägen, wie viel Modernisierung notwendig ist und wie trotzdem der Charakter der Wohnung erhalten bleiben kann.

Hohe Decken, hohe Heizkosten? Der Faktor Energie

Eine Altbauwohnung bezaubert mit dem Charme eines vergangenen Jahrhunderts, hat aber leider auch vorgestrige Eigenschaften in Sachen Energieeffizienz. Beim Bau dachte noch niemand über moderne Heizungen, Dämmung und Umweltschutz nach. Dazu kommt ein kniffliger Punkt: Viele wunderschöne Altbauten stehen heute unter Denkmalschutz, so dass eine energetische Sanierung unter Auflagen gestellt ist. Dann kann z.B. keine Dämmung an der Fassade außen angebracht werden, sondern muss als Innendämmung eingebaut werden. Die Energieeinsparverordnung gilt dann nicht. Eine Altbauwohnung auf links zu krempeln und energetisch auf ähnliches Niveau zu bringen wie einen intelligenten Neubau ist eine komplexe Aufgabe.

An drei Stellschrauben für mehr Effizienz kann besonders gedreht werden: Fenster und Türen, weil hier Wärme aus den Zimmern entweicht und Kälte hereinkommt, die Heizungsanlage selbst und die Wärmedämmung. Alte, einfach verglaste Scheiben sehen zwar charmant aus. Doch speziell durch die meist großzügig ausgelegten Fenster in einer Altbauwohnung können mehr als zehn Prozent der Energie verloren gehen. Wer wärmedämmend verglast, kann im Jahr mehrere Hundert Euro Heizkosten einsparen. Entscheidend für die Qualität der Fenster ist der sogenannte U-Wert: Je kleiner er ist, desto besser. Der Austausch der Fenster ändert allerdings das Raumklima massiv: Sind die Wände nach wie vor schlecht gedämmt, werden sie kalt. Dann schlägt sich an ihnen statt am Fenster Feuchtigkeit nieder und bietet Gelegenheit für Schimmelwachstum. Richtig ist dann ein Rundumschlag, bei dem neben der Fenstersanierung auch gleich noch die Dämmung erledigt wird.

Welche Heizung für den Altbau?

Zentralheizungen wurden bei vielen alten Schmuckstücken erst nachträglich eingebaut. Das Ergebnis: Optisch wenig reizvolle Kompromisse, bei denen Rohre ohne Isolierung über dem Putz auf der Wand liegen und Radiatoren an ungünstigen Stellen angebracht sind. Alte, gusseiserne Radiatoren sind in der Effizienz hoffnungslos überholt – dasselbe gilt für Heizkessel von vor 1990. Dann zahlen sich eine Modernisierung und der Einbau eines neuen Brennwertkessels durch große Einsparungen bei den Heizkosten aus. So lässt sich eine Altbauwohnung an moderne Ansprüche in Sachen Effizienz und Umweltschutz anpassen, ohne ihren Charakter zu verlieren. Hilfreich dabei: Der Staat stellt Fördermittel zur Verfügung, um die veraltete Heizung zu modernisieren. Wer sich dabei für eine moderne Öl-Brennwertheizung entscheidet und nicht auch noch mit der Suche nach einem passenden Fördertopf und komplizierten Anträgen herumschlagen will, dem hilft die Aktion „Besser flüssig bleiben“. Hierbei übernehmen Experten die Suche nach passenden Fördergeldern und auch die komplette Antragstellung und Abwicklung.

Instandhaltung: Diese Kosten fallen an

Die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses haben oft unterschiedliche Besitzer, die als Eigentümergemeinschaft zusammen Entscheidungen für das ganze Haus und Grundstück treffen, einen jährlichen Wirtschaftsplan und auch Zeitpunkt und Ablauf umfassender Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten festlegen. Für solche Projekte müssen Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Nicht nur für die eigene Altbauwohnung, auch für die Gemeinschaftskasse muss also genug Budget für solche Rücklagen bleiben. Die sogenannte „Peterssche Formel“ gibt an, welche Beträge jährlich etwa notwendig sind: Man rechnet, dass innerhalb von 80 Jahren etwa das 1,5-fache der Herstellungskosten eines Gebäudes für Instandhaltung bezahlt werden müssen. Dabei entfallen etwa zwei Drittel auf das Gemeinschaftseigentum, ein Drittel teilt sich auf die einzelnen Wohnungseinheiten auf.

Der Erhalt einer Altbauwohnung kann teuer sein, keine Frage, doch er muss nicht zur Kostenfalle werden. Wer sich beim Kaufen nicht einfach nur von hohen Wänden und altmodischem Charme hinreißen lässt, sondern auf Expertenurteile setzt und einen soliden Finanzplan als Grundlage hat, kann seinen Wohntraum wahr machen und im Altbau modernen Komfort mit klassischer Ästhetik kombinieren.

Zahlen und Fakten:

  • Grundsätzlich spricht man von Altbauwohnung, wenn ein Haus vor 1949 gebaut wurde, weil bis dahin eine typische Bauweise üblich war, die sich nach dem Zweiten Weltkrieg veränderte.
  • Altbausanierung macht heute mehr als die Hälfte des gesamten Bauvolumens aus (Quelle: Wikipedia).
  • Bei Fenstern mit drei Scheiben und Edelgas dazwischen ist der U-Wert kleiner als eins – bei Altbau-Fenstern mit einer Scheibe hingegen liegt er meist über fünf. (Quelle: schoener-wohnen.de)

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Über diesen Autor

Marc, 45, lebt in Hamburg in Hafennähe. Und das leidenschaftlich gern. In seiner Altbauwohnung wohnt er zur Miete, kann sich aber auch gut einen Kauf vorstellen.

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